Toto je jedna z najčastejších otázok, ktoré dostávam počas konzultácií.
V tomto článku vám ukážem, ako túto situáciu riešim ja a čo pritom beriem do úvahy.
Splácať hypotéku alebo investovať?
Matematický pohľad
Z pohľadu matematickej výhodnosti je odpoveď veľmi jednoduchá.
Ak dokážete zarobiť investovaním vyšší výnos, ako vás stojí úver (úroky + poplatky), potom je výhodnejšie investovať ako splácať.
Ak teda máte hypotéku s úrokom 1% p.a. a pomocou jednoduchého indexového ETF portfólia dokážete zarobiť povedzme 5% p.a., potom investovaním získavate 4% výnos (5 – 1) oproti splácaniu.
Psychologický pohľad
No vy už viete, že matematický pohľad nie je vždy ten najsprávnejší pohľad.
Investovať by ste mali v prvom rade tak, aby ste mohli v noci pokojne spávať.
Portfólio zainvestované 100% do akcií je síce matematicky najvýnosnejšie, no ak v najbližšej kríze (= prepad portfólia o 40-80%) stratíte hlavu a všetko v panike predáte, potom asi 100% alokácia nebola pre vás najvhodnejšia.
Sú ľudia, ktorí žijú bez problémov s množstvom úverov (môj prípad). Ale sú aj ľudia, ktorých predstava úverov nenecháva spávať.
Ak patrí medzi nich, zabudnite na matematiku. Máte moje povolenie predčasne vašu hypotéku splácať.
Odpoveď na moju otázku teda je, ako vo väčšine situácií, “to závisí od vašej finančnej a osobnej situácie.”
Inflácia a úvery
Inflácia je pohromou pre sporiteľov, ale výbornou správou pre dlžníkov! Prečo je to tak?
Pretože inflácia “rozožiera” vaše úvery.
Ak si spomeniete, tak pred 15 rokmi sa predávali 2-izbové byty v Bratislave za približne za 1.2 milióna korún (približne 40 tisíc eur – áno, čítate správne;).
Vtedy to však bolo veľmi veľa peňazí. Priemerná mzda v Bratislave bola toho času len okolo 430 eur.
Predstavte si teraz, že by ste si vtedy zobrali úver vo výške 80% z hodnoty nehnuteľnosti, t.j. približne 32 tisíc eur a vôbec ho nesplácali, iba úroky.
Vtedy by ste potrebovali 6.2 (32.000 / 430) ročných platov na jeho splatenie.
V súčasnosti, keď je priemerná mzda okolo 1.380 eur, by ste tento úver dokázali splatiť len z dvoch ročných platov! To je sila inflácie.
Nehovoriac o náraste ceny nehnuteľnosti.
Paradox dopadu na cashflow
Keď som uvažoval, či mám aj ja začať splácať svoje úvery, vždy som vychádzal z predpokladu, že dokážem investovaním zarobiť viac, ako je moja sadzba na hypotéke.
Preto som vždy prišiel k záveru, že budem radšej investovať. No všimnite si jeden paradox.
Hypotéka 100.000 eur, sadzba 1.5%, splatnosť 30 rokov – výsledná mesačná splátka hypotéky 345 eur.
Po mimoriadnej splátke 10.000 eur: Hypotéka 90.000 eur, sadzba 1.5%, splatnosť 30 rokov – výsledná mesačná splátka hypotéky 310 eur. Rozdiel v splátke – 35 eur.
Aký výnos som teda dosiahol na mojich “vložených” 10.000 eur? 35 x 12 (mesiacov v roku) / 10.000 = 4.2% p.a.
Ako je to možné, keď je úroková sadzba len 1.5%. Celkom jednoducho.
V hypotekárnej splátke totiž splácate aj časť istiny, nielen úroky.
Preto je dopad splátky na váš cashflow vyšší, ako samotná úroková sadzba. Prečo je to dôležité?
Pretože sa môžete ocitnúť v situácii, kedy je pre vás výnos z cashflow pohľadu dôležitý.
Najmä ak potrebujete dosiahnuť čím skôr maximálny pasívny príjem.
Riziká finančnej páky
Problém finančnej páky je, že dokáže tlačiť oboma smermi.
Ako píšem v mojej knihe, existuje niekoľko pravidiel, ktoré musíte dodržať, ak chcete, aby vás finančná páka nezruinovala:
Používajte finančnú páku len na kúpu aktív, ktoré majú vyšší výnos, ako je cena úveru (úroky + poplatky) investujte iba do aktív, ktoré majú stabilný mesačný cashflow a iba do aktív, ktoré aj počas krízy nestratia významne na hodnote.
Nezabudnite na finančnú rezervu!
Tá je vašou poslednou záchranou, ak sa niečo nepredvídané stane.
Investorom do nehnuteľností vždy radím mať radšej vyšší úver a cash v banke, ako o čosi nižšiu splátku (nižší úver), ale žiadnu hotovosť.
Záver
Ak potrebujete splácať hypotéku a máte obavy typu “Čo ak prídem o zamestnanie” a podobne, potom ju pokojne predčasne splácajte.
Pocit, že nemáte úver na vlastnom bývaní je na nezaplatenie (vlastná skúsenosť).
Nenechajte sa preto odradiť matematickými výpočtami, ktoré vám ukážu koľko peňazí by ste mohli mať, ak by ste ich radšej investovali.
Na druhej strane, ak ste mladý, máte finančnú rezervu a ste s úvermi takpovediac “v pohode”, potom hypotéku nesplácajte a radšej investujte.
Ak si dokážete v súčasnosti zafixovať sadzbu na 10 rokov, potom by ste mali dokázať nájsť investície, ktoré vám zarobia výrazne viac, ako je úroková sadzba na vašej hypotéke.
- Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy „Investovanie do nehnuteľností od A po Z“