AKO NA LACNEJŠIE HYPOTÉKY?
Hypotéka je produkt, bez ktorého by si dnes veľa ľudí nedokázalo financovanie vlastného bývania ani predstaviť.
Keďže hypotéku zvyčajne nepodpisujeme na krátke obdobie, ale naopak, vo väčšine prípadov ide o 25 – 30 rokov, čo je väčšina nášho produktívneho života, tak je na mieste preskúmať, či vieme na hypotéke ušetriť.
A ak áno, tak ako.
Dnes sa pozrieme na niekoľko základných tipov, ako sa dá na hypotéke ušetriť.
TIP 1 – NIŽŠIA ÚROKOVÁ SADZBA
Vedeli ste, že rozdiel iba 0,5 % v úrokovej sadzbe vám ušetrí za 30 rokov aj niekoľko tisíc eur?
Uveďme si konkrétny príklad: byt za 60 000 €.
Výška hypotéky: 60 000 €
Doba splatnosti: 30 rokov
Fixácia: 3 roky
Úroková sadzba: 2,3 % p.a.
Mesačná splátka: 230,88 €
Preplatenie: 23 117,08 €
Úroková sadzba: 1,8 % p.a.
Mesačná splátka: 215,82 €
Preplatenie: 17 694,88 €
Rozdiel v mesačnej splátke je iba 15,06 €, ale na celkovom preplatení hypotéky ide o sumu 5 422,20 €.
Keby ste ušetrených 15 € mesačne sporili so zhodnotením 4 % p.a. (ročne), mohli by ste hypotéku predčasne splatiť približne o 3 a pol roka skôr, alebo by ste hypotéku splatili podľa pôvodného plánu za 30 rokov a mali by ste nasporenú sumu 10 441 €.
Tu je na mieste výstraha, aby ste sa pri honbe za najnižšou úrokovou sadzbou nenechali nalákať na rôzne „povinné“ bankové alebo poistné produkty, za ktoré dostanete sľúbenú nízku úrokovú sadzbu.
Často totiž ide o nevýhodné a drahé produkty, ktoré vám síce pomôžu k nízkej úrokovej sadzbe, ale peniaze, ktoré za produkty budete musieť zaplatiť navyše, nakoniec môžu spôsobiť, že namiesto toho, aby ste na preplatení hypotéky ušetrili, zaplatíte ešte viac.
V tomto vám môže pomôcť profesionálny finančný sprostredkovateľ, ktorý má skúsenosti, dobré kontakty a lepšiu vyjednávaciu pozíciu, lebo oproti vám rieši veľké množstvo úverov a preto vie banku presvedčiť, aby dala na úrokovej sadzbe zľavu.
Úrokové sadzby sa budú, samozrejme, v priebehu 30 rokov meniť, ale princíp, že každá desatina percenta nám ušetrí za dlhý čas nemalé peniaze, bude stále platiť.
TIP 2 – VYUŽIŤ PRÍSPEVOK PRE MLADÝCH
Štátny príspevok pre mladých vám zníži počas prvých piatich rokov splácania hypotéky úrokovú sadzbu o 3 % (2 % od štátu a 1 % od banky). Maximálna výška hypotéky so štátnym príspevkom pre mladých je 50 000 €.
Ak potrebujete vyššiu sumu, hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých sa kombinuje s druhým úverovým produktom. Na využitie príspevku pre mladých musíte spĺňať tri základné podmienky, takže to nevie využiť každý, ale ak podmienky spĺňate, určite sa to oplatí.
Prvou podmienkou je VEK – žiadateľ o hypotéku a tiež spolužiadateľ (ak bude v hypotéke figurovať) musia mať v čase podania žiadosti o hypotéku menej ako 35 rokov. Žiadosť môžete podať najneskôr v deň svojich 35. narodenín.
Druhou podmienkou je VÝŠKA PRÍJMU – posudzuje sa vždy výška hrubého mesačného príjmu za predchádzajúci kalendárny rok (aktuálne sa posudzuje za rok 2015), ktorá nesmie prekročiť zákonom stanovenú hranicu.
Táto hranica sa mení každý štvrťrok, pre prvý štvrťrok 2016 je hranica stanovená na sumu maximálne 1 119,30 € mesačne a v prípade, že ste dvaja (partneri, manželia), tak je hranica 2 238,60 €.
Treťou podmienkou je ÚČEL – účelom hypotéky musí byť nadobudnutie nehnuteľnosti, výstavba nehnuteľnosti alebo zmena (údržba, rekonštrukcia) nehnuteľnosti určenej na bývanie (na LV byt alebo dom).
Hypotéky so štátnym príspevkom pre mladých poskytuje aktuálne iba osem z dvanástich bánk. Zaujímavosťou je, že každá banka si spôsob pripisovania štátneho príspevku vysvetľuje inak.
A tak pri rovnakej úrokovej sadzbe bude zostatok hypotéky po piatich rokoch podstatne odlišný. Preto aj tu viete pri správnom výbere banky ušetriť nemalé peniaze počas prvých piatich rokov splácania hypotéky.
PRE ILUSTRÁCIU UVÁDZAM KONKRÉTNE POROVNANIE DVOCH BÁNK.
Banka A
Výška hypotéky: 50 000 €
Doba splatnosti: 30 rokov
Fixácia: 5 rokov
Úroková sadzba po uplatnení príspevku: 0,5 % p.a.
Mesačná splátka: 224,52 €
Vrátený príspevok: 74,93 €
Celkové mesačné náklady: 149,59 €
Výška zostatku hypotéky po 5 rokoch: 44 848,54 €
Banka B
Výška hypotéky: 50 000 €
Doba splatnosti: 30 rokov
Fixácia: 5 rokov
Úroková sadzba po uplatnení príspevku: 0,5 % p.a.
Mesačná splátka: 149,59 €
Vrátený príspevok: 0 €
Celkové mesačné náklady: 149,59 €
Výška zostatku hypotéky po 5 rokoch: 42 178,58 €
Vidíte sami, že rozdiel po 5 rokoch je 2 669,96 €. Je to suma, ktorú môžete ušetriť a ísť napríklad na dovolenku.
TIP 3 – REFINANCOVANIE HYPOTÉKY
Za posledných 5 rokov prešiel hypotekárny trh výraznými zmenami. Jednou z najpodstatnejších zmien je zníženie úrokových sadzieb na historické minimá. V roku 2010 sa pohybovala priemerná úroková sadzba pri úveroch na bývanie okolo 4,8 % p.a. a vo februári 2016 to je okolo 2,00 %.
Pri refinancovaní hypotéky je dôležité urobiť si presné prepočty, aby ste sa uistili, že pre vás bude refinancovanie hypotéky naozaj výhodné. Niektorí poradcovia bez kvalitnej znalosti problematiky prehovárajú klientov k refinancovaniu pri každej príležitosti, aby mohli získať opäť províziu za sprostredkovanie.
V súčasnosti môžete refinancovať hypotéku bez pokuty iba k výročiu fixácie, teda najčastejšie raz za 3 alebo 5 rokov. Ak by ste tento krok zvažovali skôr, tak vás banka bude penalizovať pokutou, ktorá je obvykle vo výške 5 % z dlžnej sumy hypotéky.
Dobrou správou je, že od 21. 3. 2016 bude v platnosti nový zákon o úveroch na bývanie, ktorý túto pokutu znížil na 1 %. V praxi to znamená, že nemusíte za každú cenu čakať na výročie fixácie, ale môžete svoju hypotéku refinancovať už po tomto dátume s nízkymi úrokovými sadzbami, ktoré hypotekárny trh aktuálne ponúka.
Všeobecne sa predpokladá, že úrokové sadzby pôjdu smerom hore, práve preto je na refinancovanie hypoték najvhodnejšie obdobie.
Podľa nového zákona o úveroch na bývanie by sa zmena mala týkať všetkých úverov, ktoré sú zabezpečené nehnuteľnosťou, čo by znamenalo, že refinancovať môžete aj drahé medziúvery od stavebných sporiteľní, kde sú pokuty za predčasné splatenie niekedy až 8 % z výšky zostatku medziúveru.
Pre ilustráciu znovu uvádzam príklad refinancovania hypotéky, ktorú klient čerpal v 02/2013 s fixáciou na 5 rokov.
Výška pôvodnej hypotéky: 60 000 €
Doba splatnosti: 30 rokov
Fixácia: 5 rokov
Pôvodná úroková sadzba: 3,8 % p.a.
Mesačná splátka: 279,57 €
Preplatenie hypotéky: 40 645,20 €
Výška novej refinančnej hypotéky: 57 156,10 €
(zostatok pôvodnej hypotéky 56 590,20 + 1 % pokuta 565,90 = 57 156,10 €)
Doba splatnosti: 27 rokov
Fixácia: 3 roky Nová úroková sadzba: 1,8 % p.a.
Mesačná splátka: 222,86 €
Preplatenie hypotéky: 22 337,16 €
Úspora na celkovom preplatení je 18 625,17 €
Náklady spojené s refinancovaním:
Poplatok za predčasné splatenie vo výške 1 %: 572 EUR
Iné poplatky: 66 € (nový návrh do katastra nehnuteľností)
Náklady s refinancovaním hypotéky spolu: 631,90 €
Úspora do výročia pôvodnej fixácie: 2 210,84 €
Celková bilancia refinancovania hypotéky: + 1 578,94 € (po odrátaní nákladov 631,90 €)
Alternatívou môže byť zachovanie pôvodnej výšky mesačnej splátky hypotéky. V tom prípade by sa skrátila celková doba splácania hypotéky z pôvodných 30 rokov na 23,4 roka, čo je o 6,6 roka skôr. Úspora na celkovom preplatení hypotéky by bola v tomto prípade 22 020,17 €.
Stiahnite si ZDARMA môj eBook „10 KĽÚČOVÝCH OTÁZOK pred podpisom“ hypotéky.
Ďalšou alternatívou môže byť ponechanie pôvodnej doby splácania hypotéky, teda 27 rokov (30 rokov – 3 roky, ktoré ste už hypotéku splácali) a úsporu na mesačnej splátke nasmerovať do sporenia.
Pokiaľ si dobre zvolíte sporiaci produkt, tak sa konečné splatenie hypotéky znovu skráti o viac ako jeden rok. A na celkovom preplatení hypotéky ušetríte ďalších 1 422 €.
AK SA TI ČLÁNOK PÁČIL, ZDIEĽAJ HO S PRIATEĽMI ?
Petr Hechtberger sa dlhodobo profesionálne venuje financiám.
Pomáha klientom zjednodušiť ich šanóny plné finančných produktov, ktoré pre nich často nie sú výhodné v porovnaní s konkurenciou. Poskytuje komplexné finančné sprostredkovanie a publikuje odborné články o financiách písané ľudskou rečou.
Bol vymenovaný ako TOP finančný sprostredkovateľ pre Fincentrum a.s.
Viac informácií na www.hechtberger.com.