(Autor je zakladateľom a prevádzkovateľom portálu realityinvestor.sk a autorom knihy “Investovanie do nehnuteľností od A po Z”.)
Ak sa pozrieme na top 500 najbohatších ľudí na svete (podľa FORBES 500) väčšina z nich investuje do nehnuteľností – buď je to ich hlavný biznis, alebo ukladajú zisky z ich hlavného biznisu do nehnuteľností.
Prečo títo ultra bohatí ľudia investujú do tohto aktíva? Pretože je to bezpečné a ziskové – ak viete čo robíte! Ale oplatí sa investovať do nehnuteľností na Slovensku?
- prečítajte si: Je nehnuteľnosť na prenájom dobrá investícia?
V tomto článku sa pozrieme na 6 dôvodov, prečo sú nehnuteľnosti taká dobrá investícia pre najbohatších ľudí na svete a prečo môžu byť aj pre Vás.
Ako príklad si zoberieme jednoduchý „biznis model“, kde Vy, ako investor, kúpite nehnuteľnosť (napr. byt) a prenajmete ho nájomníkom.
Čistý mesačný cash-flow
Ak ste si splnili svoju domácu úlohu a kúpili správnu nehnuteľnosť za správnu cenu každý mesiac Vám ostane po splatení všetkých nákladov (platby za energie, poplatky správcovi a najmä splátky hypoték) čistý mesačný cash-flow.
Je to Váš (možno prvý;) pasívny príjem, t.j. príjem, pri ktorom nevymieňate priamo úmerne Váš čas za peniaze, ale zarábate bez ohľadu na čas strávený v práci.
Splácanie úveru nájomníkom
Kedže ste kúpili tento byt na úver (dôvod prečo na úver je vysvetlený nižšie), musíte mesačne splácať tento úver banke. Ale pozor, kedže tento byt je prenajatý a za prenájom dostávate mesačne nájomné, Váš úver vlastne spláca nájomník, nie Vy!
Zhodnotenie – rast ceny nehnuteľnosti
Nehnuteľnosti rástli od roku 2002 do roku 2015 v priemere ročne 5,77% – a to aj po započítaní poklesu cien v rokoch krízy 2008 (viď nbs.sk). I keď sú tieto štatistiky veľmi pozitívne, zhodnotenie je pre inteligentných investorov len čerešničkou na torte – samotná investícia musí byť zisková aj bez tohto zhodnotenia!!!
Veľa ľudí si v rokoch pred krízou 2005- 2007 myslelo, že investuje pričom, ale len špekulovali, že ceny nehnuteľností budú rásť – navždy.
Zákon akcie a reakcie sa však oklamať nedá – čo ide hore pôjde raz dole a to aj nastalo v roku 2008 keď ceny nehnuteľností padli v niektorých lokalitách až o 25%. Viem to preto, že som to zažil na mojej vlastnej nehnuteľnosti, v ktorej som v tom čase býval.
Daňové výhody
Podnikatelia a investori poznajú jedno dôležité tajomstvo – štát im ponúka možnosť najprv zaplatiť sebe a až potom štátu! Umožňuje im to preto, že podnikatelia vytvárajú pracovné miesta, znižujú nezamestnanosť atď.
Túto výhodu však môžete dosiahnuť aj Vy pri investovaní do nehnuteľností (ale aj do iných biznisov). O akom tajomstve to hovoríme? Daňová ochrana! Pozrime sa na to, čo to znamená.
Investície do nehnuteľností ponúkajú viaceré daňové výhody. Legálne si môžete uplatniť rôzne výdavky a tým pádom si znížiť svoj zisk, a teda aj daň zo zisku, ktorú budete musieť štátu zaplatiť!
Porovnajte si to so zamestnaním, kde platíte najvyššiu možnú daň a navyše Vám štát strhne dane a odvody PREDTÝM, ako si uplatníte akékoľvek výdavky.
Vedeli ste, že aj ako fyzická osoba si môžete uplatniť odpisy z nehnuteľnosti, ktorú prenajímate, a tým si ešte viac znížiť Vašu daň?
Vy určujete kúpnu cenu!
S malou námahou môžete Vy sami zistiť, akú hodnotu daná investícia má a podľa toho si Vy sami môžete určiť kúpnu cenu, za ktorú ste ochotný nehnuteľnosť kúpiť.
Samozrejme Vašu cenu nemusí predávajúci akceptovať, ale neskôr si povieme ako môžete Vaše šance zásadne zvýšiť.
Ceny iných investícií (napr. akcií) musíte jednoducho akceptovať – IBM alebo Google s Vami nebude vyjednávať o cene za jednu akciu.
Leverage (pákový efekt)
Na záver to najlepšie. Snažiť sa zbohatnúť len z vlastných peňazí je beh na veľmi, veľmi, veľmi dlhé trate. Ak sa pozriete na najbohatších ľudí na svete môžete si všimnúť, že na kúpu investícií VŽDY používajú OPM – Other people’s money – peniaze druhých ľudí.
Občas sú to peniaze banky, občas peniaze iných investorov. Pákový efekt je tajomstvo bohatých ľudí, ktoré Vás v škole nenaučia.
Pozrime sa opäť na nehnuteľnosti – mágia pákového efektu katapultuje ziskovosť vlastného kapitálu pri nehnuteľnostiach do výšok. Banky milujú nehnuteľnosti.
Na akú inú investíciu Vám banka (aj keď ste investor začiatočník) poskytne úver na 30 rokov za tak výhodných podmienok ako pri hypotekárnom úvere? V akom inom biznise vložíte 20% vlastných zdrojov a banka Vám ponúkne zvyšných 80%, aby ste si mohli kúpiť investíciu?!
Skúste prísť do banky a požiadať o úver na 30 rokov na kúpu akcií. Myslím, že vyjadrenie k Vašej žiadosti bude vybavené veľmi expresne 
Jedna veta k úverom. Nebojte sa úverov – avšak treba rozlišovať medzi dobrými a zlými úvermi. Jedni Vás robia bohatšími, druhé naopak chudobnejšími.
Úvery, za ktoré nakupujete aktíva (napr. investičné nehnuteľnosti) Vás robia bohatšími a naopak úvery, za ktoré nakupujte pasíva (napríklad auto, dovolenku atď) Vás robia chudobnejšími.
Záver
Oplatí sa teda investovať do nehnuteľností na Slovensku? Nehnuteľnosti sú skvelá investícia, no nevzdelaný investor dokáže spraviť aj zo skvelej investície stratové podnikanie. Naopak vzdelaný investor dokáže aj z priemernej investície spraviť výnosnú.
Ak ste neporozumeli všetkým detailom v tomto článku, nič si z toho nerobte – finančné vzdelávanie je celoživotná cesta, ďalej sa vzdelávajte, pretože investícia do vzdelania prináša najvyššie výnosy! Dôležité je, že ste s ňou začali a postupne budete rozumieť viac a viac.
Norbert Nepela
Investor a investičný kouč. Zakladateľ portálu Papučový investor, ktorého poslaním je pomáhať „amatérskym” investorom dosahovať vyššie výnosy pri nižšom riziku a vybudovať si tak bezpečný pasívny príjem.